در این نوشتار مفصل، قصد داریم نگاهی عمیق و همه‌جانبه به «مناطق رو به پیشرفت تهران» بیندازیم. تهران، به‌عنوان پایتخت پرتلاطم و پرجمعیت ایران، همواره در حال رشد و تغییر است. برخی مناطق آن به اشباع کالبدی رسیده‌اند و قیمت زمین و مسکن در آن‌ها هم‌اکنون در بالاترین حد ممکن قرار دارد. در مقابل، مناطقی وجود دارند که یا به‌تازگی وارد مرحلهٔ توسعه شده‌اند یا در آستانهٔ یک جهش بزرگ زیرساختی و عمرانی قرار دارند. این نوشتار به معرفی همین محله‌ها و مناطق کمتر شناخته‌شده یا در حال گذار می‌پردازد؛ مناطقی که می‌توان آن‌ها را «رو به پیشرفت» نامید. تلاش بر آن است تا تمام ابعاد رشد این محله‌ها را اعم از موقعیت جغرافیایی، زیرساخت‌های در حال احداث، آیندهٔ بازار مسکن، چالش‌ها و فرصت‌های پیش‌رو بررسی کنیم.
1.کلیات و چرایی شکل‌گیری مناطق رو به پیشرفت
۱.۱. تعریف مفهومی «مناطق رو به پیشرفت»
«منطقه رو به پیشرفت» در ادبیات شهرسازی و بازار ملک، به ناحیه‌ای از شهر اطلاق می‌شود که هنوز به بالاترین پتانسیل خود نرسیده و در فاز سرمایه‌پذیری یا توسعهٔ زیرساختی قرار دارد. این مناطق معمولاً با سه نشانهٔ مهم قابل شناسایی‌اند:
- وجود طرح‌های توسعهٔ شهری: نظیر احداث خطوط جدید مترو، ساخت بزرگراه، ایجاد مراکز تفریحی و تجاری یا نوسازی گستردهٔ بافت فرسوده.
- قیمت ملک پایین‌تر از حد میانگین مناطق بلوغ‌یافته: این امر حاکی از آن است که هنوز «رشد قیمتی» تمام‌عیار اتفاق نیفتاده و فضای جهش وجود دارد.
- استقبال بالای سرمایه‌گذاران ریسک‌پذیر: سرمایه‌گذارانی که مایل به خرید ملک با بازدهی بلندمدت هستند یا توان مدیریت پروژه‌های ساختمانی و مشارکتی را دارند، در این نواحی فعال‌ترند.
۱.۲. علل رشد برخی مناطق در برابر رکود سایر نواحی
تهران شهری با تاریخی چندصدساله است؛ اما توسعهٔ مدرن آن در دوران پهلوی اول و دوم آغاز شد و پس از انقلاب با موج‌های گوناگونی از مهاجرت و سرمایه‌گذاری مواجه گردید. از آنجا که شهر محدود به «مرکز تاریخی» نبود، به‌تدریج محورهای جدید شمالی، شرقی، غربی و جنوبی شکل گرفتند. در این فرایند، برخی محله‌ها به‌سرعت شکوفا شدند و قیمت زمین در آن‌ها به سقف رسید (مانند مناطق شمالی و بخشی از غرب). در مقابل، برخی محله‌ها به دلایل زیر، در حاشیه ماندند و اکنون تازه در مسیر رشد افتاده‌اند:
- نبود زیرساخت‌های حمل‌ونقلی در گذشته (نبود ایستگاه مترو، کمبود بزرگراه، دسترسی ضعیف به مرکز شهر)
- بافت فرسوده با مشکلات مالکیتی و نبود سرمایه‌گذار جدی برای نوسازی
- تمرکز صنایع آلاینده یا زمین‌های بلاتکلیف در حاشیه
- دوربودن از کانون‌های اشتغال و مراکز اداری-تجاری
با تغییر سیاست‌های شهری و افزایش نیاز به مسکن، به‌تدریج این نواحی هم موردتوجه قرار گرفته‌اند و اکنون در زمرهٔ مناطق «رو به پیشرفت» محسوب می‌شوند.
2.نگاهی جامع به منطقهٔ ۲۲ (حوالی چیتگر)
۲.۱. معرفی و پیشینه
منطقه ۲۲ جدیدترین منطقه‌ای است که به ساختار شهرداری تهران اضافه شده و در حاشیهٔ غربی شهر واقع است. قبل از دههٔ ۱۳۷۰، این منطقه بیشتر شامل اراضی کشاورزی و فضای بایر بود. از اواخر دههٔ ۱۳۸۰ با آغاز پروژهٔ دریاچهٔ چیتگر (شهدای خلیج فارس)، روند رشد شتاب گرفت. در دهه‌های اخیر، شهرداری با هدف ایجاد یک «قطب گردشگری و تفریحی» در پایتخت، این منطقه را موردتوجه قرار داده است.
۲.۲. عوامل پیشرفت
- وجود دریاچهٔ چیتگر: این پروژهٔ تفریحی-تفریحگاهی، در میان پایتخت منحصربه‌فرد است و فضای اطراف آن به‌سرعت به‌صورت برج‌های مسکونی و تجاری درآمده.
- مراکز تجاری و تفریحی بزرگ: نظیر ایران‌مال، باملند و مجتمع‌های مجلل که گردشگر داخلی و حتی خارجی را جذب می‌کنند.
- دسترسی به چند بزرگراه مهم: بزرگراه‌های همت، حکیم، آزادگان و آزادراه تهران–کرج؛ این مزیت رفت‌وآمد را برای ساکنان و بازدیدکنندگان آسان می‌کند.
- ساخت‌وساز انبوه در قالب برج: بسیاری از تعاونی‌های نظامی، اداری و خصوصی در اینجا پروژه‌های مشارکتی دارند و هرچند برخی دچار حاشیه شده‌اند، اما در کل به شکل‌گیری شهرک‌های بزرگ منجر شده‌اند.
۲.۳. فرصت‌ها و چالش‌ها
- فرصت: سرمایه‌گذاری بلندمدت و حتی میان‌مدت در برج‌های اطراف دریاچهٔ چیتگر، می‌تواند سودآوری قابل‌توجهی داشته باشد. تقاضای اجاره نیز در این محدوده بالاست، به‌ویژه برای خانواده‌ها و زوج‌های جوانی که خواهان فضای تفریحی‌اند.
- چالش: مشکلاتی نظیر عدم صدور سند قطعی برای برخی پروژه‌ها، تأخیر در اتمام زیرساخت‌های شهری (مانند مترو یا فضای سبز گسترده) و قیمت اولیهٔ نسبتاً بالا. بااین‌حال، در قیاس با مناطق شمالی تثبیت‌شده (نظیر زعفرانیه)، کماکان فضای رشد هست.
۲.۴. جمع‌بندی منطقه ۲۲
منطقهٔ ۲۲ یکی از قطب‌های رو به پیشرفت اصلی تهران است. امکانات تفریحی، بزرگراهی و رونق ساخت‌وساز، پتانسیل بالایی برای رشد آتی فراهم کرده‌اند. هرچند ریسک‌های متداول پروژه‌های نوپا (همچون تأخیر در تحویل واحد یا اختلافات تعاونی) را نباید نادیده گرفت، اما چشم‌انداز این منطقه هم برای سکونت و هم برای سرمایه‌گذاری بسیار امیدوارکننده تلقی می‌شود.
3.حکیمیه و شمال شرق تهران
۳.۱. مختصات جغرافیایی و زیرساخت‌های موجود
حکیمیه در منطقهٔ ۴ و در نزدیکی بزرگراه شهید زین‌الدین و شهید بابایی واقع شده است. به دلیل مجاورت با جنگل‌های لویزان و قرارگیری در محدودهٔ کوهپایه‌ای، بخشی از این ناحیه آب‌وهوای خوبی دارد. حضور دانشگاه امام حسین(ع) در این محدوده، شکل دانشجویی و فرهنگی خاصی به آن داده است.
۳.۲. روند توسعهٔ حکیمیه
- از زمین‌های بایر تا برج‌های مسکونی: در سال‌های گذشته، برج‌سازی و شهرک‌سازی در حکیمیه شتاب گرفته است. واحدهای آپارتمانی با متراژهای متنوع و قیمت کمتر از مناطق شمالی‌تر (مثلاً نیاوران) خریداران را جذب می‌کند.
- دسترسی بزرگراهی: اتکا به بزرگراه زین‌الدین (شرقی–غربی) و بابایی (اتصال به شرق استان تهران) رفت‌وآمد را تسهیل کرده است. البته در ساعات اوج ترافیک، این بزرگراه‌ها با ازدحام شدید روبه‌رو می‌شوند.
- فقدان مترو: یکی از چالش‌های حکیمیه و بسیاری از محله‌های شمال شرق، عدم پوشش خطوط متروست. اگرچه امکان توسعهٔ خطوط آتی وجود دارد.
۳.۳. چشم‌انداز آینده
- احتمال افزایش ارزش ملک: با نوسازی و ایجاد مراکز رفاهی جدید، حکیمیه می‌تواند در یک بازهٔ میان‌مدت (مثلاً ۵ تا ۱۰ سال) رشد قیمت قابل‌ملاحظه‌ای را تجربه کند.
- توسعهٔ شهری با محوریت جنگل‌های لویزان: اگر شهرداری پروژه‌های تفرجگاهی یا تقویت فضای سبز را به سرانجام برساند، جذابیت سکونت در این منطقه دوچندان می‌شود.
4.جنوب شرق تهران؛ خاوران، افسریه و مسعودیه
۴.۱. مروری بر گذشته و جایگاه راهبردی
محدودهٔ جنوب شرق از قدیم‌الایام در محور جادهٔ خراسان (دماوند و خاوران) قرار داشته و یکی از دروازه‌های ورودی به تهران بوده است. در دوران پهلوی، محله‌هایی مانند افسریه به‌صورت شهرک نظامی و سازمانی شکل گرفت و ساختار هندسی منظمی پیدا کرد. با رشد جمعیت در دهه‌های ۱۳۶۰ و ۱۳۷۰، محله‌های مسعودیه، کیانشهر، خاوران و… نیز گسترش یافتند اما به‌دلیل کمبود زیرساخت، بافت فرسوده و حاشیه‌نشینی در برخی نقاط مشکلاتی ایجاد شد.
۴.۲. طرح‌های توسعه و نوسازی
- مترو خط ۶ و ۷: این خطوط قرار است بسیاری از نواحی جنوب شرق را پوشش دهند. هرچند هنوز برخی ایستگاه‌ها فعال نشده‌اند، اما پیش‌بینی می‌شود با تکمیل این خطوط، محور خاوران و افسریه دسترسی آسانی به مرکز شهر پیدا کند.
- بازآفرینی بافت فرسوده: طرح‌های شهرداری برای تشویق سرمایه‌گذاران در نوسازی محله‌های فرسوده در حال اجراست. وام‌های کم‌بهره و تخفیف عوارض پروانهٔ ساخت از جمله مشوق‌هاست.
- رونق پروژه‌های مشارکتی: تعاونی‌های مسکن دولتی و خصوصی در سال‌های اخیر در محدودهٔ مسعودیه و افسریه شروع به ساخت آپارتمان‌های چندطبقه کرده‌اند. رشد تدریجی قیمت‌ها پس از تکمیل پروژه قابل انتظار است.
۴.۳. چالش‌ها
- ترافیک در محور بسیج و خاوران: در ساعات اوج، تردد در این مسیر کُند می‌شود. توسعهٔ مترو می‌تواند تا حدی این مشکل را رفع کند.
- کمبود امکانات رفاهی و تفریحی: هنوز مراکز خرید بزرگ یا پارک‌های شهری وسیع کافی در این محدوده وجود ندارد؛ گرچه پارک خاوران و فرهنگسرای خاوران بخشی از نیاز فرهنگی را پاسخ می‌دهند.
۴.۴. چشم‌انداز
اگر سیاست‌های شهرداری در جهت نوسازی و تکمیل مترو ادامه پیدا کند، منطقهٔ جنوب شرق هم به‌لحاظ سکونت و هم سرمایه‌گذاری می‌تواند جذاب‌تر شود. نقاطی مانند افسریه که سابقهٔ شهرک‌سازی منظم دارند، با نوسازی می‌توانند ارزش افزوده بالایی داشته باشند.
5.بافت فرسوده در مناطق ۱۰، ۱۱ و ۱۷؛ از چالش تا فرصت
۵.۱. جایگاه و تاریخچه
مناطق ۱۰ و ۱۱، جزو هسته‌های قدیمی تهران محسوب می‌شوند که تا اوایل قرن حاضر بخش مهمی از جمعیت شهر را در خود جای داده بودند. محله‌هایی نظیر هفت‌چنار، بریانک، کارون، سلسبیل و جمهوری در این مناطق واقع شده‌اند. منطقهٔ ۱۷ نیز با محله‌هایی مثل فلاح و آذری، چهره‌ای کارگری و پرتراکم دارد. این محله‌ها علی‌رغم دسترسی مناسب به مرکز شهر، درگیر معضل بافت فرسوده و عدم توجه کافی بوده‌اند.
۵.۲. سازوکار نوسازی بافت فرسوده
- طرح‌های بازآفرینی: دولت و شهرداری بودجه و تسهیلاتی را برای نوسازی و تجمیع پلاک‌های فرسوده اختصاص داده‌اند؛ مثلاً وام‌های کم‌بهرهٔ ساخت و تخفیف پروانهٔ ساخت.
- تجمیع پلاک‌ها: خانه‌های کوچک و قدیمی، با مشارکت مالکان یا سرمایه‌گذار، در هم ادغام شده و جای خود را به آپارتمان‌های چندطبقه می‌دهند.
- مدیریت پیچیدگی‌های مالکیتی: گاهی ده‌ها نفر مالک یک پلاک هستند یا سندها مشکل حقوقی دارند. حل‌وفصل این موارد زمان‌بر است، اما پس از موفقیت در تجمیع، ارزش افزوده قابل توجهی ایجاد می‌شود.
۵.۳. فرصت سرمایه‌گذاری
- خرید خانه‌های کلنگی: اگر سرمایه‌گذار توان متقاعدکردن مالکان برای مشارکت در ساخت را داشته باشد، می‌تواند با مشارکت در ساخت، به‌مرور به سود برسد.
- تقاضای سکونت در نزدیکی مرکز: وجود بازار بزرگ تهران، ادارات دولتی، بیمارستان‌ها، دانشگاه‌ها، همگی سبب جذابیت این نواحی برای کارمندان و دانشجویان می‌شود. ازاین‌رو احتمال اجاره‌دادن یا فروش آپارتمان‌های نوساز بالاست.
۵.۴. ریسک‌ها
- طولانی‌شدن روند اخذ مجوز: به‌دلیل مقررات خاص و پیچیدگی‌های موجود در بافت فرسوده، صدور پروانه ممکن است زمان زیادی ببرد.
- لزوم مدیریت پروژه: اگرچه سود بالاست، اما نیازمند تجربه در زمینهٔ ساختمان‌سازی، شناخت قوانین شهرداری و مهارت در مذاکره با مالکان متعدد است.
6.جنوب غرب تهران؛ یافت‌آباد، شادآباد و خلیج فارس
۶.۱. تعریف محدوده و سابقهٔ شکل‌گیری
جنوب غرب تهران شامل بخش‌هایی از منطقه ۱۸ (یافت‌آباد، خلیج فارس، شادآباد) و منطقه ۱۷ است. این مناطق پیش‌تر به‌علت استقرار صنایع و باراندازها، ساختاری کارگاهی و کارگری داشتند. زمین‌ها در این مناطق ارزان‌تر بود و غالب ساکنان درآمد متوسط یا کم داشتند.
۶.۲. عوامل پیشرفت
- بازار مبل یافت‌آباد: یکی از بزرگ‌ترین قطب‌های مبل و مصنوعات چوبی ایران به‌شمار می‌رود و رفت‌وآمد تاجران و خریداران باعث رونق منطقه شده است.
- آزادراه و بزرگراه‌های متعدد: نظیر آزادگان و بزرگراه سعیدی، که تردد خودروهای شخصی و باری را تسهیل کرده‌اند.
- پروژه‌های نوسازی: مثل بازآفرینی محله‌های کارگری قدیمی، ساخت آپارتمان‌های چندطبقه و تلاش برای ارتقای امکانات رفاهی.
۶.۳. چالش‌ها و چشم‌انداز
- آلودگی و ترافیک: تردد زیاد خودروهای باری و صنایع آلاینده می‌تواند کیفیت هوای محله‌ها را پایین آورد.
- کمبود فضاهای تفریحی: در مقایسه با شمال شهر، بوستان‌های وسیع یا مراکز خرید مدرن کمتر است.
- فرصت رشد: در صورت سرمایه‌گذاری در نوسازی بافت مسکونی و تفکیک کارگاه‌های صنعتی آلاینده (انتقال به شهرک‌های صنعتی بیرون شهر)، ارزش ملک و کیفیت زندگی می‌تواند بهبود قابل‌توجهی یابد.
- نرخ مناسب مسکن: پایین‌تر بودن قیمت زمین، فرصت ورود سرمایه‌گذاران متوسط را فراهم می‌کند. با رفع مشکلات زیرساختی، احتمال رشد قیمت وجود دارد.
7.حریم جنوبی تهران و محدودهٔ فرودگاه امام
۷.۱. نگاهی به طرح شهر فرودگاهی
از سال‌های گذشته، طرحی مطرح شد که فرودگاه امام خمینی (ره) را به یک «شهر فرودگاهی» تبدیل کند و در اطراف آن مناطق لجستیک، گردشگری، تجاری و صنعتی شکل بگیرد. هرچند این طرح هنوز به‌طور کامل محقق نشده، اما ایجاد زیرساخت‌هایی مثل ایستگاه مترو فرودگاه، آزادراه غدیر و صنایع جانبی نشان می‌دهد در بازهٔ بلندمدت، حریم جنوبی تهران نیز می‌تواند دستخوش تحول شود.
۷.۲. چالش‌های منطقه
- فاصله از شهر: افرادی که به زندگی شهری و دسترسی نزدیک به ادارات و مراکز خدماتی نیاز دارند، ممکن است این منطقه را دور از مرکز تلقی کنند.
- محدودیت‌های ساخت در حریم فرودگاه: مقررات پروازی و ارتفاعی، مانع ساخت بلندمرتبه‌ها در نزدیکی باند پرواز می‌شود.
- زیرساخت‌های ناکافی: بسیاری از جاده‌های فرعی، امکانات رفاهی و خدمات شهری هنوز شکل نگرفته‌اند.
۷.۳. فرصت طولانی‌مدت
با تکمیل طرح شهر فرودگاهی و ایجاد هاب حمل‌ونقل بین‌المللی، تقاضا برای واحدهای تجاری-خدماتی و حتی مسکونی در این محدوده افزایش خواهد یافت. سرمایه‌گذارانی که به بازهٔ زمانی بالای ۱۰ سال نگاه می‌کنند، می‌توانند از قیمت پایین زمین در این ناحیه بهره ببرند. اما کوتاه‌مدت، بازدهی بالایی متصور نیست.
8.جمع‌بندی و توصیه‌های نهایی
۸.۱. جمع‌بندی مناطق رو به رشد
- منطقه ۲۲ (چیتگر): قطب توسعه‌یافته با محوریت دریاچه و مراکز تفریحی. مناسب سرمایه‌گذاری بلندمدت و سکونت لوکس.
- شمال شرق (حکیمیه و اطراف): دارای زمین‌های بالقوه و برج‌سازی در حال افزایش. افت قیمت کمتر و رشد احتمالی بیشتر نسبت به شمال شهری که اشباع شده است.
- جنوب شرق (افسریه، خاوران، مسعودیه): در آستانهٔ جهش با تکمیل مترو و بهسازی بافت قدیمی. جذابیت برای خریداران با بودجهٔ متوسط یا پایین.
- بافت فرسودهٔ مرکزی (مناطق ۱۰، ۱۱ و ۱۷): فرصت‌های پرسود برای مشارکت در ساخت و نوسازی. نیازمند تخصص و صبر بیشتر.
- جنوب غرب (یافت‌آباد، شادآباد): بازار مبل و صنایع، بازآفرینی شهری در حال انجام، قیمت‌های ورودی مناسب.
- حریم فرودگاه امام: چشم‌انداز بلندمدت و پرریسک، مناسب سرمایه‌گذاران دوراندیش.
۸.۲. پیشنهادات برای سرمایه‌گذاران
- همراهی با مشاوران حقوقی و ثبتی: در هر منطقه‌ای که قصد خرید کلنگی یا مشارکت در ساخت دارید، بررسی اسناد و مجوزهای مربوطه ضرورت دارد.
- تحقیقات میدانی دقیق: صرف نگاه به نقشهٔ شهری یا شنیدن وعدهٔ پیمانکاران کافی نیست؛ از نزدیک بافت را ببینید، با اهالی صحبت کنید و آیندهٔ واقعی محله را بسنجید.
- توجه به نیازهای آتی ساکنان: اگر قرار است پروژه‌ای بسازید، امکانات رفاهی نظیر پارکینگ کافی، دسترسی به اتوبوس و مترو، فضای سبز و مراکز خرید را در نظر بگیرید. این عوامل در فروش یا اجارهٔ سریع‌تر واحدها تأثیرگذار است.
- تنوع در پرتفوی سرمایه‌گذاری: بهتر است تمام سرمایهٔ خود را در یک پروژهٔ پردردسر متمرکز نکنید. می‌توانید بخشی را به مناطق رو به رشد (با سود احتمالی بالا و ریسک بیشتر) و بخشی را به مناطق تثبیت‌شده اختصاص دهید.
۸.۳. افق آیندهٔ توسعه شهری در تهران
تهران طی دو دههٔ گذشته شاهد تکمیل بخش زیادی از شبکهٔ مترو، بزرگراه‌های پرتعداد، پروژه‌های مسکونی انبوه و رونق پروژه‌های تجاری-تفریحی بوده است. اما همچنان مناطق گسترده‌ای وجود دارند که یا درگیر بافت فرسوده‌اند یا از نظر زیرساختی ضعیف هستند. با توجه به مهاجرت مداوم به پایتخت و محدودیت زمین در مناطق شمالی و مرکزی، بخش‌های پیرامونی (شرق، جنوب شرق، جنوب غرب و حریم فرودگاهی) کانون بعدی رشد خواهند بود.
از دیدگاه مدیریت شهری، تمرکززدایی از مرکز و انتقال بخشی از بار جمعیتی به مناطق حاشیه‌ای، راهبردی مهم محسوب می‌شود. بنابراین احتمال دارد در سال‌های آینده شاهد گسترش خطوط مترو، تعریض و بهسازی راه‌ها، احداث شهرک‌های تازه‌تاسیس و پروژه‌های بازآفرینی بیشتر باشیم. این همان نقشه‌راهی است که مناطق رو به پیشرفت را به صحنهٔ اصلی سرمایه‌گذاری در ملک تبدیل می‌کند.
نتیجه‌گیری
تهران شهری پویا و در حال تغییر است. «مناطق رو به پیشرفت» اصطلاحی است که برای توصیف محله‌هایی به کار می‌رود که یا به‌صورت جهشی در حال ارزش‌افزایی‌اند یا با اندکی سرمایه‌گذاری در زیرساخت و نوسازی، به مرحلهٔ شکوفایی می‌رسند. ما در این نوشتار، چندین منطقهٔ کلیدی را برشمردیم:
- منطقه ۲۲: یکی از مهم‌ترین قطب‌های توسعهٔ غرب تهران، با محوریت دریاچهٔ چیتگر و پروژه‌های گردشگری-تفریحی؛ گزینه‌ای عالی برای کسانی که از سبک زندگی مدرن و هوای بهتر برخوردار شدن استقبال می‌کنند و البته با ریسک تعاونی‌ها و برج‌های نیمه‌کاره کنار می‌آیند.
- حکیمیه و شمال شرق: فضای مناسب برای ساخت‌وساز با قیمت معقول‌تر از شمال مرفه، دسترسی به بزرگراه زین‌الدین و بابایی و امکان رشد به‌واسطهٔ تقویت زیرساخت‌های آتی. اگرچه مترو هنوز کامل نرسیده، اما چشم‌انداز ۵ تا ۱۰ سال آینده حکیمیه امیدوارکننده است.
- جنوب شرق (افسریه، خاوران، مسعودیه): مناطق قدیمی که در صورت تکمیل مترو خط ۶ و ۷ و اجرای جدی طرح‌های نوسازی، می‌توانند جهش قیمتی و بهبود چهرهٔ شهری را تجربه کنند. ورودی قیمت در این محله‌ها غالباً پایین‌تر است و برای سرمایه‌گذار با بودجه محدود یا متوسط مناسب به نظر می‌رسد.
- بافت فرسودهٔ مرکزی (مناطق ۱۰، ۱۱، ۱۷): نزدیکی به قلب پایتخت، امکان سود زیاد از تجمیع پلاک‌ها و ساخت آپارتمان نوساز؛ اما با مشکلاتی مانند هماهنگی مالکین متعدد، روند طولانی اخذ مجوز و الزام تخصص در حوزهٔ ساخت‌وساز مواجه است. بااین‌همه، سرمایه‌گذاران باتجربه در حوزهٔ بازآفرینی می‌توانند از پتانسیل بالای این نواحی بهره‌مند شوند.
- جنوب غرب (یافت‌آباد، شادآباد، خلیج فارس): حوزه‌ای با پیشینهٔ کارگاهی و صنعتی که اکنون در مسیر تحول است. بازار مبل یافت‌آباد و دسترسی به آزادراه‌ها از مزایای آن است؛ البته مشکلات زیرساختی مانند آلودگی و کمبود امکانات رفاهی و تفریحی همچنان وجود دارد.
- حریم فرودگاه امام و بخش‌های جنوبی‌تر: طرح شهر فرودگاهی در صورت تحقق و توسعهٔ لجستیک هوایی می‌تواند به ایجاد قطب اقتصادی و سکونتی در حومهٔ جنوبی تهران منجر شود، اما این فرآیند بلندمدت و مستلزم صرف زمان و سرمایه‌گذاری کلان است. سرمایه‌گذاران صبور با دید بالای ۱۰ سال می‌توانند از این ناحیه بهره‌برداری کنند.
سخن پایانی
شناسایی مناطق رو به پیشرفت تهران نیازمند بررسی چندوجهی است: از اسناد و طرح‌های تفضیلی شهرداری گرفته تا شرایط بازار ملک، رفتار جمعیتی و برنامه‌های عمرانی دولتی. هر منطقه مزایای خاص خود را دارد و در عین حال چالش‌های مختص آن نیز کم نیست. به همین دلیل، موفقیت در سرمایه‌گذاری یا سکونت در این محله‌ها، منوط به انجام تحقیقات گسترده، هماهنگی با مشاوران حقوقی و شهرسازی، و توجه به نیازها و افق زمانی سرمایه‌گذار است.
اگر فردی دید بلندمدت داشته باشد و ریسک‌پذیر باشد، می‌تواند در بافت فرسوده یا مناطق در آستانهٔ شکوفایی سرمایه‌گذاری کند و از یک جهش قیمتی قابل‌ملاحظه بهره ببرد. در سوی مقابل، سرمایه‌گذارانی که به‌دنبال بازدهی سریع یا امنیت بیشترند، شاید مناطق تثبیت‌شده (مانند بخشی از غرب و شمال غرب) را ترجیح دهند. درهرصورت، «کلید موفقیت» همان آگاهی از روندهای توسعهٔ شهری در تهران است؛ روندهایی که بیش از هر زمان دیگر در مناطق حاشیه‌ای یا دارای ظرفیت‌های پنهان، نوید تحولی چشمگیر در آینده را می‌دهند.
